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关于因“供暖”引发的纠纷,这里有相关案例分析说明

1.供暖单位有权对“民宅经商”业主按照商业用热价格收取供暖费

——北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司诉韩某拒交供暖费纠纷

本案要旨:居民供热与非居民供热的界定以房屋所有权证标明的房屋设计用途为准,采暖用户房屋所有权证载明的房屋设计用途与实际用热情况不一致的,采暖用户应当按实际用热性质交纳供暖费。

评论:

供热单位属于社会公用企业,其履行供热义务不仅是基于合同的约定,而且是基于有关行政规章和国家政策的规定,政府每年冬季也均要求并检查供热方是否保证正常供热。同时,供热在技术上属于整体供热,在采暖方欠费或擅自变更用热性质时,供热单位难以行使一般民事合同的履行抗辩权,停止向特定采暖方供热,而必须继续履行供热合同。

实践中,若欠费用户过多,或者擅自改变用热性质的用户过多,势必对供热这一社会公用事业造成不利影响,长远来看损害的是社会公共利益。

鉴于此,北京市市政市容管理委员会、北京市发展和改革委员会在2010年发布《关于规范供热单位收费服务行为有关问题的通知》,规定:“居民供热与非居民供热的界定以房屋所有权证标明的房屋设计用途为准。采暖用户房屋所有权证载明的房屋设计用途与实际用热情况不一致的,供热单位和采暖用户应当按实际用热性质收取、交纳采暖费。”此条规定可以看做是对“民宅商用”业主收取供暖费依据的准确注脚。

来源:北京法院网 2015年05月27日


2.出租人对出租房产所产生的供暖费用承担缴费义务

——牡丹江市热电有限公司诉中国农业银行黑龙江牡丹江市分行供热合同纠纷案

本案要旨:根据《合同法》关于供用电、水、气、热力合同的规定,能源使用人应当按照国家有关规定和合同的约定及时交付使用费用,使用人逾期不交付使用费用的,应当按照约定支付违约金。关于出租房屋供暖费的缴纳问题,虽然租赁合同一般约定该费用由承租人自理,但在能源供应单位看来,出租人才是缴费义务人,而不论谁来使用该房屋。出租人缴纳供暖费后有权依合同向承租人追偿。

评论:本案涉及供热合同与租赁合同两个合同法律关系。虽然牡丹江分行与史某某签订的租赁合同约定供热费由承租人负担,但牡丹江分行是欠缴供热费房产的所有权人,与市热电公司之间具有供热合同关系,是缴纳供暖费的第一义务人。牡丹江分行在缴纳供暖费后,有权按照租赁合同的约定向承租人史某某追偿。

来源:张云.商业银行法律风险案例研究.人民法院出版社.2012


3.事实供暖行为在供暖单位和采暖用户之间形成事实供热合同关系

——北京家馨供热有限公司诉张红春供用热力合同案

本案要旨:供暖单位和采暖用户虽未签订书面供暖协议,但供暖单位依据政府部门有关供暖文件规定,为采暖用户所有的房屋提供了供暖服务,采暖用户亦实际享受了该服务的,双方已经形成事实供热合同关系,采暖用户应承担缴纳供暖费的义务。

案号:(2010)怀民初字第00827号

来源:中国审判案例要览.2011年民事审判案例卷


4.取暖方自行拆除暖气片不能免除其给付供暖费义务

——北京图澜物业管理有限公司诉孙杰供用热力合同纠纷案

本案要旨:供暖单位是社会公用企业,供热义务不仅基于合同的约定,而且基于有关行政规章和政策。供暖在技术上属于整体供暖,供暖单位和取暖方必须严格履行供暖合同。供暖温度不达标,取暖方可以与供暖方重新订立协议并经有关机关批准解除供暖合同,但是不得采用拆除暖气片的方式来免除给付供暖费义务。

案号:(2006)宣民初字第06704号

来源:《人民司法·案例》2007.8


5.采暖用户提供的第三方机构温度检测报告足以证明供暖不达标的,可要求补正或减收供暖费

——某热力公司诉张先生供用热力合同纠纷案

本案要旨:供暖单位与采暖用户形成供用热力合同关系,合同双方需完全履行义务,采暖用户有权监督供暖单位按照合同约定的数量和质量供暖。供暖单位供热不达标,采暖用户提供的第三方机构作出的室内空气温度《检测报告》足以证明供暖温度不达标事实的,采暖用户可要求补正或要求降低需支付的对价。

来源:北京法院网 2016年5月9日


6.供暖单位未履行停暖职责,造成用户供暖管道跑水的,应承担赔偿责任

——王先生诉某热力公司供用热力合同纠纷案

本案要旨:采暖用户向供暖单位申请停暖并办理完毕停暖手续,供暖单位应履行为采暖用户截断供暖管道的责任。因供暖单位未尽到相应职责,造成采暖用户室内供暖管道跑水,并受财产受损的,供暖单位应当承担全部赔偿责任。

来源:北京法院网 2016年5月9日


7.单个业主在采取集中供暖的小区无权拒绝接受供暖服务

——北京金房暖通节能技术股份有限公司诉张某供用热力合同纠纷案

本案要旨:采取集中供暖的小区,为了保护公众利益不受到侵害,单户业主对供暖服务的选择权是受到严格限制的,单户业主无权拒绝接受供暖服务,亦无权单独选定供热企业。私自改变供暖方式的仍应缴纳供暖费。

来源:北京市第二中级人民法院网 2015年7月28日


8.非集中供暖地区,向业主供暖的开发商负有强制缔约义务

——高尔夫(南京)房地产有限公司诉吴咏梅供用热力合同纠纷案

本案要旨:非集中供暖地区,开发商向业主出售的商品房含有供暖设施,且约定由开发商向业主供暖,开发商负有强制缔约义务,是否解除供暖合同应由业主或者业主大会决定。

来源:最高人民法院公报 2012年第12期(总第194期)